フラット３５について　03　商品プラン

2022年12月17日

フラット３５　03　商品プラン

フラット３５は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携する、全期間固定金利型の住宅ローンです。その扱う各銀行によって、手数料や金利などの融資条件が変わったり、同じ銀行でも何種類かのプランがあったりします。つまりどの銀行の、どの商品を選ぶかによって費用が変わってきます。

フラット３５を選ぶ場合、「つなぎ融資」の手数料と金利、そして「団体信用生命保険」をしっかりと費用として資金計画に組み込むことが必要です。そしてフラット３５の住宅ローンの手数料と金利も考えなくてはなりません。

例えば、みずほ銀行を例にとってみましょう。今回は自己資金０円で住宅ローンを組む場合を考えます。（数字は2019年10月現在のものです。）

みずほ銀行では、２プランのフラット３５を用意しています。

１つ目は、最初にかかる手数料が安く、金利は高めに設定しているプラン。
２つ目は、最初にかかる手数料が高め、金利は低く設定しているプラン。

具体的に見ていきましょう。

１つ目のプランでは最初にかかる手数料が33,000円で、金利が1.310％。
２つ目のプランでは最初にかかる手数料は融資額の1.43％で金利が1.170％です。

では上記二つのプランを実際にどうなるかシミュレーションしてみます。

借入金額2500万円、３５年返済で計算します。

１つ目のプランでは、毎月の返済額が74,240円で、初期手数料は33,000円。
合計額は、74,240円×420回＋33,000円＝31,213,910円になります。

２つ目のプランでは、毎月の返済額が72,569円で、初期手数料は、357,500円。
合計額は、72,569円×420回＋357,500円＝30,836,439円になります。

２つ目のプランの方が、377,471円総支払額が少なくなる計算になりました。もちろん融資前にこの計算をすることは可能ですから、２つ目のプランを選んでいただいた方が良いことは一目瞭然です。

ですが、２つ目のプランを選択するのにはハードルがあります。

それは、初期費用の357,500円が必要ということです。これは自己資金で賄うか、全ての総額（家や土地など）から３６万円ほど減らす必要があるということです。

フラット３５では、団体信用生命保険の年間の保険料、つなぎ融資の手数料や金利が必要経費として計上しなければなりませんから、２つ目のプランを選択する場合は住宅ローンの経費だけでも65万円～70万円かかってくることになります。

フラット３５は、返済額が３５年間変わらない、返済計画の立てやすい安心な商品です。金利も現在は低いですから選びやすい商品になっています。しかし、銀行や商品によって費用が変わってくることをしっかりと理解することが重要です。

同じ商品に見えるものでも、どこで借りても同じではない、住宅ローンの難しいところです。あなたの選択次第で総支払額が何十万円も変わってしまいます。

フラット３５にかかわらず、よく調べて、自分にあった住宅ローンを選択することが大事なのです。

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