注文住宅の土地の探し方。ポイントを解説！

2022年07月08日

注文住宅を建てる時、必要になるのが家を建てるための土地になります。土地がないとマイホームは建てられませんから、土地選びはとても大事です。そんな大事な土地選びで失敗しないために、土地探しのポイントを解説します。

住宅と土地と諸経費の合計がご家族の予算と合わなければ注文住宅を建てることは出来ません。例えば、総予算が4,000万円だとします。住宅にかける予算を2,500万円、諸経費300万円計上するとします。そうすると土地にかけられる費用は1,200万円となります。

住宅にかける予算は住宅会社によっても変わりますし、住宅の大きさや形状によっても変わります。ここが土地選びの最大のポイントといってもよいでしょう。

1-3　住宅会社を決める

なぜ土地を探す前に住宅会社を決める必要があるのか？と思われる方もいるかと思います。前項の予算を決める所でもお話しましたが、住宅にかかる費用が明確にならないと土地探しが始まらないからです。住宅会社が決まっているメリットとして、住宅会社と一緒に土地探しをするメリットがあります。不動産会社は土地の売買ができればそれでよいですが、住宅会社はその土地で住宅を建てなければなりません。土地の地盤・上下水道の有無・電気設備の有無など、もしかすると追加費用が高額になる土地もありますので、できれば住宅会社に土地を見てもらいアドバイスを受けることが望ましいです。

また、現金で土地を購入する場合は土地から探し始めてもよいのですが、住宅ローンを利用して土地・建物を購入するのであれば、土地の購入と住宅着工はタイミング的に近い方がつなぎ融資の関係でも有利になります。

２．土地に関する基礎知識

2-1　建物を建てられる土地・建てられない土地

土地にはたくさんの種類があります。全部で２３種類あり、その中でも住宅を建てることができる土地は「宅地・山林・原野・雑種地」に限られています。「田・畑」も宅地に地目変更することによって建物を建てることができるようになります。

基本的に地目が「宅地」であればほぼ問題はありません。「田・畑」も地目変更すれば建物を建てることができますが、地目変更するのに何年も時間がかかったりすることもあります。その土地が市街化区域か市街化調整区域かによっても地目変更の難易度が変わりますので注意が必要です。坪数が大きく相場よりも安い土地があり、お買い得だと思っても、地目が田で宅地に地目変更するのにかなり時間がかかる・・・なんてこともあります。

2-2　土地の用途地域

用途地域は、都市計画法に基づき地域ごとに建てられる建物の種類や用途について定められています。用途地域は「住居系」「商業系」「工業系」に分かれています。住宅はほぼすべての地域で建築可能ですが、それぞれの地域で特性が変わりますので、特に閑静な地域を求めるならば、住居系の専用地域に絞って土地を探す必要があります。用途地域は市区町村のホームページで閲覧できるところが多いため、チェックするとよいでしょう。

2-3　建ぺい率・容積率

建ぺい率

建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことをいいます。住居の建ぺい率は、30～80％で設定されていることが多く、地域によって変わりますので土地を探す際は建ぺい率の項目も確認しておきましょう。

容積率

容積率とは、建物の延床面積の敷地面積に対する割合のことをいいます。100㎡の土地の容積率が100％だと100㎡の延べ床面積の建物を建てることができます。住居の容積率は50～500％に設定されています。容積率は前面道路の幅員の影響も受けます。こちらも土地を探す際に記載されていますので、確認しておきましょう。

３．土地探しの方法

3-1　インターネットで探す

不動産のポータルサイト、（suumo、athomeなど）や不動産会社のホームページで土地を探します。希望のエリアや価格など条件を入力すれば簡単に検索できるためとても便利です。ただし便利な反面、利用者数も多いため魅力的な土地はすぐに売れてしまいますので、頻度を高めて利用することをおすすめします。

3-2　不動産会社で探す

不動産のポータルサイトで検索するとでてくる土地情報はほとんどがその土地周辺の不動産会社から提供されていることが多いです。探しているエリアの不動産会社であればその土地の情報がたくさん集まっています。インターネットには出ていない物件情報もありますので、一度は会社に行って情報提供をお願いするとよいでしょう。

3-3　自分で歩いて探す

空地に「売地」という看板がある場合があります。インターネットなどで出されている情報は有料のため、すぐに売りたい土地が出されている場合が多いですが、土地を売りたいがお金を掛けたくない、緊急ではない場合「売地看板」で買主を探しています。住宅街や分譲住宅の中で売れ残っていたりする空地がある場合もあるでしょう。その場合法務局でその土地の情報を調査することができます。その情報には所有者の情報も載っていますので、直接連絡を取り交渉することも難易度は高いですが可能です。現地を歩き回らなくても、グーグルマップで探すという離れ業もあります。

3-4　土地探しで大事なこと

土地探しの方法は上記の方法が主になるかと思いますが、大事なことがあります。それは、「住宅ローンの事前審査」を受けているかどうかです。住宅ローンの事前審査を受けていて、大体予算が決まっている場合、売主は、この買主は本気だなと思います。不動産会社も事前審査が通っている人ならばとっておきの物件情報を出してくれることもあります。値引き交渉もしやすくなります。

逆に事前審査をせずに土地探しをしていると、売主や不動産会社から、「本気かどうか分からない」客だと思われ、当たり障りのない塩対応をされることにもなりかねません。

事前審査を受けた後であれば、土地の買付証明書の優先順位に関係なく交渉を進めることも絶対ではありませんが可能となります。

４．土地の選び方

4-1　土地の立地

市区町村や学校などの学区、通勤通学、駅やバス停からの距離、スーパー・コンビニ、病院や公共施設などの立地条件を選びます。

4-2　土地の形

土地の形は様々です。四角形に近い整形地、形がいびつな不整形地、道路から奥まった土地に通路上の敷地がある旗竿地などがあります。不整形地や旗竿地は相場よりも安い傾向はありますが、建てる住宅をその土地に当てはめて考えることが一番大事になります。

4-3　土地の方角

その土地が道路にどのように接しているかによって建物の位置も考える必要があります。一番人気は南東に道路がある土地になります。北側道路の場合は日当たりを確保するために建物を北よりに建てた方がよいのですが、駐車場の確保も考慮しなくてはなりません。

ここでもその土地にどのように住宅を配置するのか？ということが重要になってきます。

4-4　土地の高低差

たまにあるのが一つの土地で高低差がある場合です。隣接道路よりも高くなっている場合や低くなっている場合。土地が道路や隣地よりも低い場合、豪雨などにより浸水するリスクが高くなりますので、盛土をするなどして地盤面を高くする必要があります。その場合擁壁を立てたり、ブロックを積んだり、盛土をしたりすることでそちらの費用がかなりかかる場合があります。

4-5　土地の境界線

土地の境界線がはっきりしない土地もあります。境界杭や境界ピンがまったくない土地も存在します。後々境界線を巡ってご近所トラブルに発展することもあります。土地を購入するときに、境界確定をして引渡があればよいのですが、住宅を建築する際に境界確定を自己負担で行うことになれば予期しない費用がかさみます。

4-6　水道・電気などのインフラの有無

もっとも見逃しがちな項目として上下水道や電気などのインフラの確認です。住宅街であればよっぽど電気の心配はいらないかもしれませんが、もともと田んぼだった土地などは上下水が引き込まれていないケースもあります。中には前面道路に上水道の配水管がない場合もあり、上下水道引込工事でこれまたかなりの出費になるケースもあります。下水道ではメイン管がかなり深い場合もあり、その深さによって金額も高額になるケースがあるためしっかり確認しましょう。

５．まとめ

注文住宅を建てる時の土地探しのポイントについてお伝えしてきました。土地は同じエリアでも金額が違ったり、その後の工事金額が変わったりとなかなか難しい問題です。

土地を探すときは自分が依頼する住宅会社と一緒に探すことがとても大事だと考えます。住宅会社なら工事にかかる費用がおよそどれくらいかかるのかを算定することができるからです。複数の土地から選ぶのであればアドバイスをもらってから選定に入ることがおすすめです。

土地は１００点満点を探すと絶対に見付けることができません。７０～８０点くらいの土地が出てきたら検討するくらいでちょうどよいかと思います。

自分の条件に合う土地を探すのはとても大変ですが、後悔がないようにこの記事が参考になりましたら幸いです。

家づくりコラム土地

注文住宅の土地の探し方。ポイントを解説！

もくじ

１．土地を探す前に決めておくこと

1-1　エリアを決める