失敗しない家づくりで大切なこと03

2022年07月30日

失敗しない家づくりで大切なこと03

前回は、住宅ローンとは何か？
についてお話ししました。

変更型ローンと長期固定ローンについて少し触れていきましたが、今回は金利についてもう少し深くお話していきます。

金利は、固定金利と変動金利に大きく分かれることは前回もお話をしましたが、その中でも今回は

「固定金利」

についてお話をしていきます。

住宅ローンの固定金利は、

長期国債（新発１０年物国債）に連動します。

この新発１０年物国債の利回りについて知ることが
住宅ローンの固定金利を知ることにつながります。

では、新発１０年物国債とは何なのか。
新発１０年物国債は、国が発行する債券で、正確には、新規発行の償還期間１０年物の国債のことを言います。
その特徴は、流動性が高く、また取引量が多いことです。ですから、市場の傾向が表れやすいので、長期金利の指標として一般的に利用されています。

次に、この新発１０年物国債の利回りについてご説明します。

新発１０年物国債の利回りとは、新規発行の償還期間１０年物の国債の流通利回りのことです。利回りとは、投資対象の購入価格とその資産が持つ収益力を総合的に表す指標であり、同じ利率の投資対象でも安く買うことが出来れば利回りは上昇します。

言葉で説明すると、難しいので、数字で説明してみましょう。

１００円で発行された１０年国債があります。
この利率が５％だとします。
そうするとこの１０年国債の利回りは、当然５％です。

次にこの１０年国債の価格が８０円に下落したとします。
すると、この１０年国債の利回りは「５円÷８０円＝6.25％」になります。
価格は下落しましたが、利回りは上昇しました。

ではこの逆で、１０年債の価格が１２０円に上昇した場合はどうなるでしょうか。
この１０年債の利回りは「５円÷１２０円＝4.16％」となります。
価格は上昇しましたが、利回りは下落しました。

この国債の価格は、債券市場の需給関係によって左右されます。景気が良くなったり、景気上昇の期待が大きくなると、低利回りの国債よりも高利回りの株式市場へお金が流れます。そうなると国債の人気が減少し、国債の価格は下落します。

国債の価格が下落するということは、利回りは上昇します。国債の利回りが上昇するということは、それに連動して住宅ローンの固定金利の利率が上昇します。

では、市場に良い投資対象がない場合は国債の買い手が増えます。そうなれば、国債の価格は上昇して、利回りは下落します。そしてそれに連動して固定金利の利率も下落します。

このように、新発１０年物国債は、流通市場での人気によって需要（買い手）と供給（売り手）のバランスが変動して利回りに影響するというわけです。

住宅ローンや設備投資資金などの長期資金の金利は、経済環境や金融政策、海外の金利動向など投資に関わるすべての要因の影響を受けます。将来に対する予測（期待）もその要因の一つとなります。

景気が良くなれば、個人消費や投資が活発になり、企業は設備投資を積極的に行うようになります。長期資金の需要が高まって、長期金利が上昇します。

また、実際に景気が良くなっていなくても、将来的に景気が良くなるのではないか？というだけで金利は上昇します。逆に景気が悪化していきそうな場合は金利が低下します。

このように長期金利である住宅ローンの固定金利は新発１０年物国債の利回りと密接な関係にあります。

ここまで固定金利についてお伝えしてきました。固定金利がどのように決定されるかが分かっているだけでも知っておけば強い知識になります。

次回はもう一つの金利、

「変動金利」

についてお伝えいたします。

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